[재건축 공부] 사업성 검증 - 대지 지분 구하는 방법

재건축 사업성 검증을 위한 첫 걸음은 당연히 대지 지분 구하는 것입니다.

 

대지 지분을 알아야 재건축 사업성이 나오는지 알 수 있기 때문입니다.

 

보통 평균 대지지분이 14평 이상을 마지노선으로 잡기때문에 기본이지만 가장 중요한 항목입니다.

 

 

 

 

1. K-Geo플랫폼 이용하여 대지 지분 확인하기

 

K-Geo플랫폼 인터넷 (kgeop.go.kr) 에 접속해서 토지정보 클릭

 

 

 

홈페이지 접속 후 토지정보 밑 바로가기를 눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

왼쪽 상단에 검색하고 싶은 단지를 넣어보세요.

 

한창 재건축 이슈로 핫한 진주 평거 주공 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상세정보보기를 눌러봅니다.

 

 

 

 

 

 

아파트의 기본적인 정보가 나오는데 아래로 스크롤 내려봅니다.

 

토지 면적 19,332.0m2을 기록해둡니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

대지권 등록부에 알아보고 싶은 동, 층, 호수 입력 후 조회해봅니다.

 

 

 

 

대지권등록부 내 대지권지분내용을 확인합니다.

 

 

대지 지분(m2) = 대지 면적 x 대지권지분내용 = 53.49

$19,332\mx \ \times \frac{5349}{1933200}$19,332㎡ ×53491933200​​

대지 지분(평) = m2 x 0.3025 = 16.18평

 

 

 

이런 간단한 조사를 통해 진주 평거 주공 105동 301호의 대지 지분은 16.18평이란 것을 구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

진주시 남강 산책로

 

 

 

 

2. 등기부등본 상 대지 지분 확인 방법

 

 

 

 

부동산 매매나 전세 거래할 때 필수적으로 봐야하는 자료가 있습니다.

 

바로 등기부등본입니다.

 

근저당 설정과 대항력 있는 임차인 확인 등 중요한 정보가 가득 담긴 자료기 때문에 꼭 찾아보셔야 하는데요.

 

이 등기부등본에서도 대지 지분을 간단하게 확인할 수 있습니다 .

 

 

 

 

이번엔 진주 이현 주공 등기부등본으로 확인해볼게요.

 

대지권의 목적인 토지의 표시 아래 대지 면적이 나옵니다.

 

보통 하나의 면적만 나오는데 이현주공은 토지가 나뉘어져있어 두군데로 나옵니다.

 

면적 17817.9m2 + 6609.7m2 기록하고 내려가봅니다.

 

 

 

 

 

 

바로 밑 표제부 안에 대지권비율이 나옵니다.

 

1781790분의 5510, 660970분의 2076, 한글로 적혀서 달라보이지만 1번에서 봤던 것과 동일하게

5510/1781790, 2076/660970 으로 볼 수 있습니다.

 

그럼 위와 동일하게 계산해봅니다.

 

대지 지분(평) = (17,817.9m2 x 5510/1781790 + 6609.7m2 x 2076/660970) x 0.3025 = 22.94765 평

 

이현주공 2차 전용면적 14.9평의 대지지분은 약 23평으로 어마어마한 것을 알 수 있습니다.

 

그래서 진주에서 최초로 재건축이 진행될 수 있었던 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

진주시 마스코트 하모

 

 

 

 

 

 

3. 대지지분만 갖고 대략적인 재건축 분담금 계산하기

 

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사전 지식

 

신축아파트 국평을 짓기위해서 필요한 대지지분은 보통 12.5평

34평한채(계약면적은 약 55평) 건축비는 대략 4억원

소유한 대지지분의 약 10~15% 공공에게 기부채납함

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간단 계산

 

1) 대지지분 14.5평 소유자

소유지분중 지분 2평은 기부채납 하고 남는 대지지분 12.5평으로 신축 국평한채를 받을 수 있음.

 

남는 대지지분이 없으므로 건축비는 분담해야함.

 

분담금 = 신축국평 건축비가 되어 분담금 4억 예상

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2) 대지지분 16.5평 소유자

 

소유지분중 2평은 기부채납.

 

남은 지분 14.5평 중 12.5평은 신축국평 한채 짓는데 들어감.

 

이제 기부채납 하고 내가 받을 집짓는데 들어간 대지지분 빼고도 남는 대지지분 2평의 가치만큼 건축비에서 제하고 나서 차액만큼 분담하면됨.

 

이 남은 대지지분 2평을 일반분양기여대지면적이라고 함.

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신축 국평(대지지분 12.5평필요)의 분양가를 계산하기 쉽게 12.5억에 일반분양한다고 가정하면

대지지분 1평의 가치는 1억원이 됨.

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따라서 분담금은 건축비 4억원에서 일반분양기여대지면적 2평의 가치인 2억원을 차감하여

2억원이 분담금이 됨.

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3) 대지지분 18.5평 소유자

 

위와 같은 방식으로 계산해보면 대략 18.5평 정도의 대지지분을 소유한 사람은 추가분담금 없이 신축국평 한채를 받을 수 있다는 계산이 나옴.

 

 

 

 

오늘은 재건축 뿐만 아니라 가장 기본이 되는 대지 지분 알아보는 법에 대해 배워보았습니다!

 

따라해보시고 궁금한 점 있으면 댓글로 문의 부탁드립니다.