아파트 경매 세번째 낙찰 후기! 당해세가 무엇인지? 모를 땐 입찰 피해요!

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창원시 성산구 대방동 대방그린빌 갭투자 분석

 

 

아파트 경매 시 공시지가 1억 미만이라 취득세 부분도 걱정할 것 없지만 한 가지! 대항력 있는 임차인이 있는 물건입니다.

 

대항력 있는 임차인이 있을 때 가장 중요하게 검토해야 하는 것은 바로 임차인이 보증금 배당을 다 받아가느냐입니다.

 

왜냐하면 배당받지 못한 보증금액만큼 낙찰자가 인수해야되기 때문입니다.

 

 

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상세하게 들어가자면 복잡하기 때문에 간단하게 일반적인 조세채권의 경우 법정기일 일자에 따라서 변제 순서가 달라지는 것으로 알고 있습니다. 하지만 해당 재산에 대하여 부과된 조세는 법정기일의 선후와 관계없이 담보권이나 임대차보증금반환채권보다 우선 변제를 받는데, 이를 당해세 우선의 원칙이라 합니다. 소액 임대차 보증금과 임금 우선특권이 적용되는 임금 채권은 당해세 보다 우선하여 변제를 받지만 위 경우와 같은 대항력 있는 임차인의 보증금보다 당해세가 우선 지급받기 때문에 당해세가 커서 (낙찰금 - 당해세) < 임차인 보증금 시 낙찰받지 못한 보증금만큼 낙찰자가 인수해야 되기 때문에 낙찰 금액이 높아지게 되는 것입니다.

 

보통 이런 경우엔 확실하지 않기때문에 들어가지 않는 경우가 많습니다.

 

어떤 조세가 당해세인지는 국세기본법과 지방세 기본법이 직접 규정하고 있는데, 국세 중에서는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 당해세에 해당하고(국세기본법 35조 3항), 지방세 중에서는 재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세가 당해세에 해당합니다(지방세기본법 제71조 제5항).

 

일반인에게 익숙한 세금 중 부가가치세, 취득세, 등록면허세도 당해세로 생각하시는 경우가 있는데 법정기일이 앞서야만 우선 배당받을 수 있습니다. 또한 경매 사건에서 국민건강보험공단에서 압류해 놓은 부동산을 자주 접할 수 있는데, 의료보험료와 같은 공과금은 조세채권에 대하여는 법정기한에 상관 없이 무조건 후순위입니다.

 

 

[2022타경124] 창원시 성산구 대방그린빌, 낙찰결과..후후후~

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경매나 강제집행에서 조세와 당해세의 우선 변제

 

 

 

 

 

 

아파트 경매로 위험한 물건임에도 불구하고 입찰한 이유를 보자면,

 

1) 해당 물건을 보면 1회 유찰된 최저가가 1억2640만원인데 대항력 있는 임차인의 보증금이 9500만 원이므로 최저가 금액에서도 3140만 원의 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 제가 입찰한 금액인 1.32억과는 620만 원이 더 차이 나기 때문에 약 3,760만 원 정도의 차이가 나기 때문에 경매 비용을 제외하고도 금액 차이가 커서 충분히 커버할 수 있으리라 판단했습니다.

 

2) 지방세는 창원시 성산구청에 전화하여 미납 재산세가 약 23만원 수준으로 확인할 수 있었는데(나머지 항목은 당 물건에 해당하지 않을 거라 판단) 여기서 구청 세무과 직원과의 통화 중 물건 금액이 비싸지 않기 때문에 재산세도 많지 않다고 말씀하셨음

 

3) 국세는 사건 이해 관계자를 대동하여 같이 법원 경매계 방문 후 사건 내역 확인하는 방법 밖에 없으므로 대략적인 금액을 유추해야 했습니다. 국세 중 크게 상속세, 증여세, 종합부동산세가 당해세에 해당하는데 채무자께서 해당 물건 보유 중 상속과 증여는 발생하지 않았기에 무시하고 종합 부동산세만 해당할 것으로 판단하였는데 앞서 알아본 바와 같이 현재도 공시지가 1억 미만이며 당해세는 해당 물건에 발생한 금액만이기에 해당 물건의 종부세가 여유 금액을 넘지 않을 것이라 판단했습니다.

 

. 결론 : 현재 창원시 성산구 또한 시세 하락 중으로 수익이 큰 편이 아니었음에도 불구하고 리스크가 큰 도박을 벌였고 그 덕분에 오랜만에 떠나는 경주 여행 길과 경주월드 범퍼카 타는 순간까지 긴장하고 토 나올 뻔했던 아찔한 경험이었기에 앞으로는 지양하는 걸로 결론 냈습니다!

 

. P.S : 대리인으로 참석하신 아버지께서 교부청구서 전체 사진을 보내주셨는데 총 채권 금액이 9,900만원인것 확인 직후 하필 범퍼카 탑승하게 되어 신나게 때려 박아야 되는 범퍼카임에도 불구하고 큰 원을 그리며 계속 빙빙 돌기만 했었답니다... 1%라도 불확실성이 남아있다면 깔끔하게 포기하시는 게 심장과 건강에 좋습니다 여러분! 물건은 많습니다.